全民休閑時代下城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)
一、城郊旅游地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化進程中的生活新選擇
在全球一體化與區(qū)域一體化的推動下，我國城市化進程迅猛，隨之而來的不僅是經(jīng)濟水平的躍升，城市景觀的改變，同時也意味著生活方式的轉(zhuǎn)變。按照世界旅游組織對旅游與GDP發(fā)展關(guān)系的研究，當一個國家或地區(qū)的人均GDP超過3000美元時，大規(guī)模的休閑旅游將出現(xiàn)。在2009年，我國人均GDP就已突破3500美元，表明我國已跨入全民休閑時代，大眾化的休閑旅游將成為生活常態(tài)，以城市居民為主體的休閑客群將呈現(xiàn)幾何式增長。今年，《國民旅游休閑綱要》出臺，更是意味著全民休閑時代全面襲滾而來。
受制于“5*8”、“5+2”的作息規(guī)律，城市始終是休閑消費的中心，但對休閑生活的渴求又驅(qū)使人們遠離城市。面對城市化進程下這一新的生活矛盾，城市郊區(qū)的旅游地以其便利的區(qū)位條件、良好的生態(tài)環(huán)境、寬闊的建筑空間、日趨完善的配套等成為城市居民，特別是“有錢有閑”的老年人群的休閑首選。在此趨勢下，大批地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘登陸，大舉開發(fā)城郊旅游地產(chǎn)，意在掘取城市休閑金礦。
二、城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)的三重奏
城郊地帶眼下這種蜂擁而上的旅游地產(chǎn)開發(fā)如同雙刃劍，一方面大量的投資建設(shè)極大的促進了城郊區(qū)域的發(fā)展，對優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源實現(xiàn)了高效利用；另一方面開發(fā)中的資源“爛”用、一次性經(jīng)濟等的短視行為卻使地塊“慢性自殺”，這種詬病也逐步成為開發(fā)商的共識。那么，全民休閑時代下，城郊旅游地產(chǎn)如何才能乘勢而起，應(yīng)對城市休閑熱潮，如何才能高效開發(fā)，統(tǒng)籌經(jīng)濟、社會、環(huán)境三大效益？筆者認為，當前城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)迫切需要注意市場、資源、產(chǎn)業(yè)三大方面：
?。?）鎖定市場需求，明確開發(fā)導(dǎo)向
個人財富的迅速累積、閑暇時間的相對增加，使人們擺脫了傳統(tǒng)的以家庭為中心的、以電視、棋牌、閑談等為主的簡單休閑方式，開始從室內(nèi)走向戶外，選擇活動內(nèi)容豐富、體驗程度深刻、精神層次較高的休閑生活——或節(jié)假日自駕游飽覽田園風(fēng)光，或拋開城市喧囂踏訪青山秀水，或在高爾夫、騎馬等貴族運動中品味生活……可以看到，人們的休閑需求已然趨向多元化發(fā)展，同時，這也帶來了市場競爭的激烈性。在這一背景下，精準把握市場需求成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的首要任務(wù)。唯有牢牢鎖定市場需求，方能在白熱化競爭中突圍制勝。
?。?）創(chuàng)新資源開發(fā)，突顯產(chǎn)品特色
產(chǎn)品是響應(yīng)市場需求的直接載體，將旅游資源轉(zhuǎn)換為貼合市場需求的產(chǎn)品，是決定旅游地產(chǎn)存亡的關(guān)鍵，因此當下旅游資源開發(fā)要注意資源創(chuàng)新開發(fā)，以此更好的將資源用現(xiàn)代化的手法呈現(xiàn)，如筆者曾參與的江蘇常熟西郊虞山尚湖寶巖地塊開發(fā)中，將田園景觀與禮樂文化完美融合，創(chuàng)造性的提出了極具吸引力的“修閑草堂”。與此同時，伴隨著閑暇時間由少至多，人們的休閑方式也經(jīng)歷了從“睡眠休閑”到“度假休閑”的巨變?？偨Y(jié)來看，旅游資源在市場需求推動下主要實施了“三化”開發(fā)，突顯產(chǎn)品特色：
?、傩蓍e化。主要依托開發(fā)地塊的優(yōu)美自然環(huán)境與深厚人文底蘊，通過細節(jié)化的景觀、完善的休閑配套設(shè)施等營造閑適的生活氛圍，開發(fā)貼合市場的休閑旅游產(chǎn)品，讓游客擺脫城市喧囂，享受休閑生活，如以嘉善郊區(qū)“活著的千年古鎮(zhèn)”西塘以閑適的生活環(huán)境、精致的人文建筑吸引了大量上海游客周末到此休閑；
?、诙燃倩?。以高品級的自然資源為基底，特別是環(huán)境絕佳的山地、湖泊、濱海等資源，通過高端度假設(shè)施與服務(wù)的導(dǎo)入，旨在為游客提供全方位的生活享受，如三亞近郊的亞龍灣，依托世界級的濱海資源，以希爾頓、萬豪等國際高端度假酒店進駐，吸引了全球游客；
?、垠w驗化。往往充分挖掘并延展資源的內(nèi)涵，在觀光的基礎(chǔ)上，以參與式的活動與設(shè)施讓游客獲得身心體驗，其往往與前兩者融合，如以貴州凱里南花苗寨為代表的民俗旅游目的地開發(fā)，則注重為游客提供原味的民俗文化體驗。
?。?）推動產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，促進區(qū)域發(fā)展
城市郊區(qū)由于區(qū)位因素，人流、物流、資金流、信息流等集聚度較弱，因此發(fā)展相對緩慢。而城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)不僅僅局限于地塊本身，納入到城市坐標體系中來看，其在一定程度上扮演著城郊區(qū)域推動者的角色，這為城郊區(qū)域的發(fā)展的提供了有利契機。
對于旅游地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā)而言，僅僅靠簡單的旅游產(chǎn)品推動區(qū)域的發(fā)展是杯水車薪，遠遠不夠，必須復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計，以旅游產(chǎn)業(yè)的強關(guān)聯(lián)性與區(qū)域產(chǎn)業(yè)銜接，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建與擴散，這對于而帶動區(qū)域發(fā)展，特別是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌下城郊農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。一般而言，城郊旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化可從縱橫兩個方向著手：橫向上，以城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)為紐帶，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動區(qū)域發(fā)展；縱向上，在旅游地產(chǎn)開發(fā)中先行構(gòu)建內(nèi)部旅游產(chǎn)業(yè)鏈，并延伸擴張，與區(qū)域內(nèi)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)掛鉤，從而以小產(chǎn)業(yè)聚合大產(chǎn)業(yè)，如湖北恩施通過國際旅游港開發(fā)完善城市產(chǎn)業(yè)布局，推動城市發(fā)展，實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化橫向關(guān)聯(lián)，同時在地塊中通過休閑養(yǎng)生產(chǎn)品的導(dǎo)入與城市硒產(chǎn)業(yè)掛鉤實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化縱向關(guān)聯(lián)。
三、四大模式助推城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)
在厘清城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)的迫切關(guān)注點后，開發(fā)模式的選擇可謂至關(guān)重要。良好的開發(fā)模式可以很好的促進城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展，通過對城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)案例的梳理，筆者認為城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有以下四種：
（1）公園地產(chǎn)開發(fā)模式
立足城市及游客需求，充分利用城郊的優(yōu)良環(huán)境，修建設(shè)施相對完善的旅游公園，以此將生地做成熟地進而做成旺地，主要通過在周邊其園內(nèi)布設(shè)居住地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的售賣或租賃迅速獲得經(jīng)濟效益，并帶動周邊區(qū)域發(fā)展，如筆者曾經(jīng)規(guī)劃的蘇州虞山尚湖度假區(qū)龍殿地塊開發(fā)中所構(gòu)建的城市生態(tài)運動公園即屬此模式。
?。?）旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式
旅游小鎮(zhèn)當前開發(fā)盛行，其核心特色在于以旅游產(chǎn)業(yè)為主，開發(fā)規(guī)模相對較大。旅游小鎮(zhèn)強調(diào)居住理念，重視環(huán)境營造，建筑風(fēng)格上也往往被賦予了特定主題，并通過產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建獲取發(fā)展，其開發(fā)手法上主要有新建與提升方式，如上海松江的泰晤士小鎮(zhèn)即屬于新建的旅游小鎮(zhèn)，而海南保亭鎮(zhèn)、浙江安吉章村鎮(zhèn)則是采用提升方式構(gòu)建旅游小鎮(zhèn)。
?。?）度假區(qū)開發(fā)模式
該模式開發(fā)主要依托河湖、山林、溫泉、3S等高品級旅游資源，以第二居所和度假休閑為主要需求，通過構(gòu)建別墅、酒店、會所、公寓等高檔房地產(chǎn)，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造緊密結(jié)合，注重度假氛圍營造，如上文所提到的海南三亞亞龍灣，浙江淳安千島湖等均為度假區(qū)開發(fā)模式。
?。?）提升改造開發(fā)模式
城鄉(xiāng)統(tǒng)籌要求下，對城郊片區(qū)實行提升改造，以此帶動城市片區(qū)發(fā)展。開發(fā)商主要通過謀篇布局，把握開發(fā)節(jié)奏，采用旅游引爆，地產(chǎn)跟進，實現(xiàn)持續(xù)滾動，良性發(fā)展，如上海松江的華僑城歡樂谷的建設(shè)極大的促進了片區(qū)發(fā)展，同時華僑城也通過獲取周邊土地進行旅游居住地產(chǎn)開發(fā)，以加速資金回籠，縮短回報周期。
在全球一體化與區(qū)域一體化的推動下，我國城市化進程迅猛，隨之而來的不僅是經(jīng)濟水平的躍升，城市景觀的改變，同時也意味著生活方式的轉(zhuǎn)變。按照世界旅游組織對旅游與GDP發(fā)展關(guān)系的研究，當一個國家或地區(qū)的人均GDP超過3000美元時，大規(guī)模的休閑旅游將出現(xiàn)。在2009年，我國人均GDP就已突破3500美元，表明我國已跨入全民休閑時代，大眾化的休閑旅游將成為生活常態(tài)，以城市居民為主體的休閑客群將呈現(xiàn)幾何式增長。今年，《國民旅游休閑綱要》出臺，更是意味著全民休閑時代全面襲滾而來。
受制于“5*8”、“5+2”的作息規(guī)律，城市始終是休閑消費的中心，但對休閑生活的渴求又驅(qū)使人們遠離城市。面對城市化進程下這一新的生活矛盾，城市郊區(qū)的旅游地以其便利的區(qū)位條件、良好的生態(tài)環(huán)境、寬闊的建筑空間、日趨完善的配套等成為城市居民，特別是“有錢有閑”的老年人群的休閑首選。在此趨勢下，大批地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘登陸，大舉開發(fā)城郊旅游地產(chǎn)，意在掘取城市休閑金礦。
二、城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)的三重奏
城郊地帶眼下這種蜂擁而上的旅游地產(chǎn)開發(fā)如同雙刃劍，一方面大量的投資建設(shè)極大的促進了城郊區(qū)域的發(fā)展，對優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源實現(xiàn)了高效利用；另一方面開發(fā)中的資源“爛”用、一次性經(jīng)濟等的短視行為卻使地塊“慢性自殺”，這種詬病也逐步成為開發(fā)商的共識。那么，全民休閑時代下，城郊旅游地產(chǎn)如何才能乘勢而起，應(yīng)對城市休閑熱潮，如何才能高效開發(fā)，統(tǒng)籌經(jīng)濟、社會、環(huán)境三大效益？筆者認為，當前城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)迫切需要注意市場、資源、產(chǎn)業(yè)三大方面：
?。?）鎖定市場需求，明確開發(fā)導(dǎo)向
個人財富的迅速累積、閑暇時間的相對增加，使人們擺脫了傳統(tǒng)的以家庭為中心的、以電視、棋牌、閑談等為主的簡單休閑方式，開始從室內(nèi)走向戶外，選擇活動內(nèi)容豐富、體驗程度深刻、精神層次較高的休閑生活——或節(jié)假日自駕游飽覽田園風(fēng)光，或拋開城市喧囂踏訪青山秀水，或在高爾夫、騎馬等貴族運動中品味生活……可以看到，人們的休閑需求已然趨向多元化發(fā)展，同時，這也帶來了市場競爭的激烈性。在這一背景下，精準把握市場需求成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的首要任務(wù)。唯有牢牢鎖定市場需求，方能在白熱化競爭中突圍制勝。
?。?）創(chuàng)新資源開發(fā)，突顯產(chǎn)品特色
產(chǎn)品是響應(yīng)市場需求的直接載體，將旅游資源轉(zhuǎn)換為貼合市場需求的產(chǎn)品，是決定旅游地產(chǎn)存亡的關(guān)鍵，因此當下旅游資源開發(fā)要注意資源創(chuàng)新開發(fā)，以此更好的將資源用現(xiàn)代化的手法呈現(xiàn)，如筆者曾參與的江蘇常熟西郊虞山尚湖寶巖地塊開發(fā)中，將田園景觀與禮樂文化完美融合，創(chuàng)造性的提出了極具吸引力的“修閑草堂”。與此同時，伴隨著閑暇時間由少至多，人們的休閑方式也經(jīng)歷了從“睡眠休閑”到“度假休閑”的巨變?？偨Y(jié)來看，旅游資源在市場需求推動下主要實施了“三化”開發(fā)，突顯產(chǎn)品特色：
?、傩蓍e化。主要依托開發(fā)地塊的優(yōu)美自然環(huán)境與深厚人文底蘊，通過細節(jié)化的景觀、完善的休閑配套設(shè)施等營造閑適的生活氛圍，開發(fā)貼合市場的休閑旅游產(chǎn)品，讓游客擺脫城市喧囂，享受休閑生活，如以嘉善郊區(qū)“活著的千年古鎮(zhèn)”西塘以閑適的生活環(huán)境、精致的人文建筑吸引了大量上海游客周末到此休閑；
?、诙燃倩?。以高品級的自然資源為基底，特別是環(huán)境絕佳的山地、湖泊、濱海等資源，通過高端度假設(shè)施與服務(wù)的導(dǎo)入，旨在為游客提供全方位的生活享受，如三亞近郊的亞龍灣，依托世界級的濱海資源，以希爾頓、萬豪等國際高端度假酒店進駐，吸引了全球游客；
?、垠w驗化。往往充分挖掘并延展資源的內(nèi)涵，在觀光的基礎(chǔ)上，以參與式的活動與設(shè)施讓游客獲得身心體驗，其往往與前兩者融合，如以貴州凱里南花苗寨為代表的民俗旅游目的地開發(fā)，則注重為游客提供原味的民俗文化體驗。
?。?）推動產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，促進區(qū)域發(fā)展
城市郊區(qū)由于區(qū)位因素，人流、物流、資金流、信息流等集聚度較弱，因此發(fā)展相對緩慢。而城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)不僅僅局限于地塊本身，納入到城市坐標體系中來看，其在一定程度上扮演著城郊區(qū)域推動者的角色，這為城郊區(qū)域的發(fā)展的提供了有利契機。
對于旅游地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā)而言，僅僅靠簡單的旅游產(chǎn)品推動區(qū)域的發(fā)展是杯水車薪，遠遠不夠，必須復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計，以旅游產(chǎn)業(yè)的強關(guān)聯(lián)性與區(qū)域產(chǎn)業(yè)銜接，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建與擴散，這對于而帶動區(qū)域發(fā)展，特別是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌下城郊農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。一般而言，城郊旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化可從縱橫兩個方向著手：橫向上，以城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)為紐帶，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動區(qū)域發(fā)展；縱向上，在旅游地產(chǎn)開發(fā)中先行構(gòu)建內(nèi)部旅游產(chǎn)業(yè)鏈，并延伸擴張，與區(qū)域內(nèi)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)掛鉤，從而以小產(chǎn)業(yè)聚合大產(chǎn)業(yè)，如湖北恩施通過國際旅游港開發(fā)完善城市產(chǎn)業(yè)布局，推動城市發(fā)展，實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化橫向關(guān)聯(lián)，同時在地塊中通過休閑養(yǎng)生產(chǎn)品的導(dǎo)入與城市硒產(chǎn)業(yè)掛鉤實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化縱向關(guān)聯(lián)。
三、四大模式助推城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)
在厘清城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)的迫切關(guān)注點后，開發(fā)模式的選擇可謂至關(guān)重要。良好的開發(fā)模式可以很好的促進城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展，通過對城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)案例的梳理，筆者認為城郊旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有以下四種：
（1）公園地產(chǎn)開發(fā)模式
立足城市及游客需求，充分利用城郊的優(yōu)良環(huán)境，修建設(shè)施相對完善的旅游公園，以此將生地做成熟地進而做成旺地，主要通過在周邊其園內(nèi)布設(shè)居住地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的售賣或租賃迅速獲得經(jīng)濟效益，并帶動周邊區(qū)域發(fā)展，如筆者曾經(jīng)規(guī)劃的蘇州虞山尚湖度假區(qū)龍殿地塊開發(fā)中所構(gòu)建的城市生態(tài)運動公園即屬此模式。
?。?）旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式
旅游小鎮(zhèn)當前開發(fā)盛行，其核心特色在于以旅游產(chǎn)業(yè)為主，開發(fā)規(guī)模相對較大。旅游小鎮(zhèn)強調(diào)居住理念，重視環(huán)境營造，建筑風(fēng)格上也往往被賦予了特定主題，并通過產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建獲取發(fā)展，其開發(fā)手法上主要有新建與提升方式，如上海松江的泰晤士小鎮(zhèn)即屬于新建的旅游小鎮(zhèn)，而海南保亭鎮(zhèn)、浙江安吉章村鎮(zhèn)則是采用提升方式構(gòu)建旅游小鎮(zhèn)。
?。?）度假區(qū)開發(fā)模式
該模式開發(fā)主要依托河湖、山林、溫泉、3S等高品級旅游資源，以第二居所和度假休閑為主要需求，通過構(gòu)建別墅、酒店、會所、公寓等高檔房地產(chǎn)，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造緊密結(jié)合，注重度假氛圍營造，如上文所提到的海南三亞亞龍灣，浙江淳安千島湖等均為度假區(qū)開發(fā)模式。
?。?）提升改造開發(fā)模式
城鄉(xiāng)統(tǒng)籌要求下，對城郊片區(qū)實行提升改造，以此帶動城市片區(qū)發(fā)展。開發(fā)商主要通過謀篇布局，把握開發(fā)節(jié)奏，采用旅游引爆，地產(chǎn)跟進，實現(xiàn)持續(xù)滾動，良性發(fā)展，如上海松江的華僑城歡樂谷的建設(shè)極大的促進了片區(qū)發(fā)展，同時華僑城也通過獲取周邊土地進行旅游居住地產(chǎn)開發(fā)，以加速資金回籠，縮短回報周期。
